物业不作为，小区自管会成新趋势吗？

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原标题：物业不作为，小区自管会成新趋势吗？

　来源：三联生活周刊

　文|邢海洋

　　西安唯一的业主自管小区，一年结余物业费83万元。消息传出来，各地居民羡慕又嫉妒。这几年来，业主能够自管的小区逐渐出现了，年度财务结算盈余的消息一个个传来，我们这些每年交着高昂物业费，连物业财务收支都一头雾水的业主们，算是明白了自己的钱是怎么被赚走的。

　　西安这个业主自管小区并不是一个规模很大的小区，三栋楼，有304家住户，6家商户，全年共缴物业费90.53万元，合算到每户约3000元，在当地，这是比较普通的收费标准。90万的物业费，却结余了83万，给人的印象是业主都不用缴物业费了。还真是这样，停车费、广告费和门禁卡等多项收入就达到了50万。这些额外的收入就足够支付小区的安保、卫生、日常维护、垃圾处理和公共区域的电费了。

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　　物业的日常经营可以多节省？河南新乡的一个业主自管小区的账目更直白，这个小区的物业费每平方米每个月只有 0.2元，已经坚持了10年。并且，它并没有像绝大多数物业那样靠停车费补贴物业的不足，它的车位费也只有35元/月。这个小区似乎也没有过多的额外收入，小区有10栋居民楼、426户居民、260个车位，全年收费不到25万。这25万的收入雇佣了3名保安、6名保洁员，一名水电工和一名园艺工。人员精干，业委会都是兼职，也做到了管理有序，服务一点也不比周边小区差。山西太原一小区业主自治5年，物业费仅为0.45元/平方米/月，也做到了道路干净、垃圾桶整洁、车辆停放有序。

　　何为业主自管？表面上，似乎就是业主们组织业委会，并驱逐专业的物业服务企业出小区，由业主们全面接管小区并自行实施物业服务的行为。但大多数情况下并不是业主驱逐物业，而是物业无奈撤离。比如前述的新乡的小区，原来也没成立业委会，业主和物业矛盾积累已久，大多数业主都不缴纳物业费，物业收不到钱，通过法院讨要又“法不责众”，于是不得不撤出。物业离开后业主们反而团结起来了，业委会顺利成立，大家一起制定了相当低廉的物业费。人心齐，百分百缴纳，虽价格低，却能覆盖日常的经营管理。

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　　西安这家小区，成立业委会在先，解除物业在后，属于比较正常的业主自治行为。有了业委会，业主们有了实体的代表机构，就能够有效管理小区公共事务，具体而言就是和物业讨价还价了，这家业委会不满意物业的服务，不能就整改达成共识，便可行使作为甲方的权力，和物业说再见。

　　当然，接下来他们有两个选择，要么是重新选聘一家物业公司，要么是自管。重聘物业，面对的是一家实体法人，经营或更专业更省心；自管则需业委会事事躬亲。自管的省钱之道，其中就包括了管理人往往都是义务劳动，不拿一分钱工资；另外不必因事设人，比如小区的电工、水管工、维修工等不常用到的专业工种，都可以用临时工，或外包出去。节省了两部分人力资源，自然就节约了相当部分的成本。

　　节省出的最多的钱，当然就是物业公司的利润了。我所在的小区，十年前入住，物业费3元/平米，那时候就算比较高的物业费了，号称提供的是管家式服务。最初小区保安全穿着呢子制服，每天排着队在空场操练，小伙子们一个个精神奕奕；一年一度，小区会聘请“空中飞人”清理外墙玻璃。可没过几年，保安中再也没有了年轻人，全是大爷了；外墙玻璃以业主们不交物业费为筹码，隔年才擦一次，现在干脆不擦了。物价在上涨，十年来人工更是涨了很多，年富力强的年轻人都去送外卖了，以当初的物业收费肯定提供不了相应的物业服务，这点业主们心知肚明，也就默认了物业的服务降级。但物业的利润是否也降级了呢？这就只有他们自己知道了。业主们缴纳的总数没有变，服务质量和人工成本却反比例下降，只要不彻底惹恼了业主，收费权就掌握在物业手里。

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　　更何况，随着汽车进入家庭，车位日趋紧张，随着电商把战火达到了“最后一公里”，随着广告商把影响力扩散到城市的神经末梢，物业们赚钱的办法越来越多了。安装快递柜、自动售货机、电梯广告牌均需高昂的入场费，这些本该属于业主们的收入，悉数流入物业的腰包，至于是否用到物业服务上就很难说了。西安这家唯一的业主自管小区的收支明细证明了一个问题，在西安这样的二线城市，来自停车、广告等收入已经能够抵消物业管理的基本费用了。而在一线城市广州，约1400户的小区，楼梯楼物业费0.7元/月/平方米，电梯楼物业费1元/月/平方米，这个小区业主自管后，三年赚了五六百万。

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　　这两年，拆分物业板块上市就成了内地房企的集体大动作。截至8月底，在香港上市的内地物业公司已达26家。卖房子的时候，房地产商都信誓旦旦，物业的宗旨是服务业主，现在却通过上市，摆明了物业的赚钱功能。面对着成立业委会的重重障碍，业主们只有充当着物业公司的送财童子。

　　我们小区，两次成立业委会的努力都失败了。小区业委会成立比率偏低，与成立门槛过高不无关联。“持投票权二分之一，与会业主人数二分之一”的规定如两座大山阻住前路。物业公司所渴望的制度设计，却成了业主们难以逾越的大山。

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