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板凳
发表于 2022-7-13 16:12:08
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来自 江苏
最近有网络报道，多个地方“停贷”事件开始增多。因为楼盘停工，无法按期收房，越来越多的业主公开宣称，准备集体停贷。据不完全统计、江西景德镇、河南郑州、湖北武汉、安徽合肥等城市已出现项目全体业主发起强制停贷告知书事件。( X* Q( H* s1 Y) T
对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉点评如下：
8 _8 _. d" R ] 1、多个地方爆发“停贷”事件，触发因素就是楼盘无法交付，甚至烂尾，业主无法入住，还要出去租房，更要命的是，还必须要偿还按揭，这些引起了小业主群体性的反对浪潮。各地大面积爆发这类项目问题，业主联合维权和自救的过程中发现了诸多项目前端、中端的问题，比如项目手续不齐全，特别是预售资金并未被用于本项目建设，直至竣工和顺利交付，而是被挪用到其他项目，甚至被开发商抽走做买地、多元化转型。于是，小业主们认为，不应该由他们来承担最后的损失，作为信息优势方，银行也有很大的责任。6 O3 f8 X% x7 U( A, f5 ]
2、开发项目涉及到开发商、地方政府、商业银行、小业主这几方。相比其他几方，小业主是信息劣势一方。过去，由于信息不对称，小业主对开发报建手续、预售资金监管等并不知情，但由于项目大多数能交付，至多是延迟而已。所以，手续不完善、预售资金被挪用等问题尽管存在，但并未大面积暴露，或者并未对小业主产生多大影响，也就不会出现 “停贷”事件。
0 O- C- V8 v2 y/ V! m* m2 J 3、另外，近年来小业主对征信比较重视，担心个人信用受损，也一般不会主动违约。更重要的是，小业主认为，楼市在复苏，政府会救助，而各地在纾困此类项目时，不切实际的承诺一定能交付，但事实上无法交付，导致了 “停贷”事件的爆发。这种情况下，小业主不惜以个人征信为代价也要违约，这是很正常的。更重要的是，他们认为，不能拿征信来强迫小业主接受损失，而这类损失的发生，银行有不可推卸的责任，不该由最弱势的群体来承担。
7 S8 y5 l5 @! e0 V& P6 | 4、笔者认为，由于房企风险事件不断蔓延，问题也不断暴漏，已经出问题的房企，在风险处置方面，至今很多都无法真正落地，导致各地大面积的’交付难”，久拖不决，这是导致停贷断供的重要原因。因此，如果“交房难”继续蔓延下午，交付一推再推，停贷断供大面积爆发也是可能的。再加上，现在的问题开始向深层次暴露，比如银行违规放贷、开发商违规操作等，当事情的原委大白于天下，小业主信息劣势的地位开始改变，他们知道了事情的来龙去脉。自然，也就可能会出现大规模的，到处蔓延的停贷断供。" }' W5 e& ?5 h/ T- |/ y
5、银行作为资金监管方，过去太注重抵押物安全，太看重地产带来的收益。房价上涨的时候，各家银行抢占市场，盲目信赖抵押物，盲目看好楼市前景，不惜突破政策底线。到了现在，烂尾大面积出现，银行开始保护债权，收紧预售资金，也不发放贷款。5月份，各项指标都在环比好转，唯独银行对开发商的贷款还在恶化。晴天送伞，雨天收伞，助推了楼市大起大落的同时，也间接导致了现在的问题。
9 l; x4 Y* q( ?% k. K6 q9 [ 6、账户在银行手上，资金进出，都要经过开立在银行的账户。所以，说银行没有责任，是说不过去的。当然，开发商巧立名目、账户多元、融资渠道多元，银行有时候难以监管得到，这也是原因，但这是银行内部风控的问题，是金融监管的责任，不该由小业主来承担。出了问题，都推给开发商也是不行的，难道让弱势的小业主去找强大的开发商算账，这可行吗？
3 u: i8 g& d# }5 b 7、本质上，规划报建流程上，开发商必须要提交的手续（比如五证一书），有没有到位才能进入下一个环节，比如没有施工证就施工，没有预售证就预售。更关键的是，预售资金有没有全部进入监管账户，有没有按照工程进度拨付，有没有留存一部分，直至项目达到交付标准才提取，如果这些都做到了，就一定没问题。如果没做到，就可能烂尾。这个责任，各地方、各银行，都得承担责任。 |
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