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[焦点话题] 刚从凤凰网上转来的

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该用户从未签到

发表于 2018-3-8 13:26:40 | 显示全部楼层 |阅读模式
小县城的楼市狂欢,是对乡村中产的致命收割!2018年03月08日 07:25
/ C1 u/ x  Z) ^0 y来源:政商阅读
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春节前看房,春节后买房,这是2018年中国“乡村中产”兴起的热潮。
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何谓“乡村中产”?他们要么在农村是种田大户、作坊式加工厂的老板,要么常年在外务工或经商。当然,除了长三角和珠三角等极少数经济发达的农村外,绝大多数的“农村中产”,都是在外务工或经商为主。

“乡村中产”赚钱不易,他们常年奔波,省吃俭用,赚的都是辛苦钱。虽说是“乡村中产”了,收入也远比城市中低收入阶层高得多,但是,生活质量却远远不如城市中低收入阶层,毕竟,城里人的社保更健全(养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险),孩子的教育环境也比乡村好得多。

这些“乡村中产”买房,大都是所在的县城、或者地级市,手头不是太宽裕的,选择在县城买房,手头特别宽裕的,则会选择在地级市买房。能在省会城市、甚至一线城市买房的,那就不叫“乡村中产”了,而是“乡村土豪”了。

在往年,混得好的,也会在县城或地级市买房,你不买房,手头上的钱,还能干啥呢?再说,这些年,乡村的中小学都在合并,都流行去县城读书,孩子小的,你不买房,读不到好的学校,孩子大的,学习成绩不甚理想的,你不买房,怎么谈婚论嫁——现在的农村,在县城有套房、再有辆车,已经成为男方娶亲的标配。

县城或地级市的房子,年年有人买,但是,远远不如今年这么狂热——在前两年一二线城市房价疯涨的推波之下,在三四线城市也惯用棚改户现金补偿的助澜之下,在今年的春节,除了“国家级贫困县”之外,超过90%的县城,应该都胜利完成房地产去库存的艰巨任务了。

包括县城和部分地级市我国广泛的三四五线城市,在这一波“乡村中产”的购房狂潮之下,房地产是去库存了,不仅是去库存了,而且还是房价超级大涨地去库存了,这对于地方政府和开发商来说,是个多么值得祝贺的事啊。

举例来说,在我家乡的县城(苏中里下河地区),2017年的房价(均价)才6000元左右一平方米,现在飙升到8500元出头——往前再推三年,当地房价的走势是,2014年均价4000元一平米,2015年跌到3500元左右,2016年反弹到4500元上方——然后,从2017年初开始,一路向上,直到现在的8500元上方。

地方政府和开发商是开心了,他们终于解套了,并且还大赚特赚了。但是,在这一波房价高峰抢房的“乡村中产”,这有可能终生被套了,这一波县城抢房潮,是一次对“乡村中产”的致命收割!

为什么这么说,我仅做三点讨论。

1、人口

房价短期看政策,中长期看人口。

短期政策有许多,货币政策了,调控政策了,信贷政策了,棚改户现金补偿政策了……但是,这些,除了对卖房者有影响外,对刚刚买房的,却已经是暂时过去式,你刚买房一个月、二个月,难道马上就卖房,好卖吗?

房价的中长期走势,关键还是看人口。你的人口增长了,你的人口流入多了,住房需求自然上升了,当地房价就能托得住,就能涨得起来。但是,如果你的人口减少了呢,你的人口流出了呢,房价自然托不住,自然得跌下来,住房的需求下降了嘛。

讲了这个道理。我们再看广大县城(或者三四五线中小城市),最近几年的居民人口虽然没有减少,也基本没有增加,但是,常住人口却大大地减少了。原因何在?我国县域经济的产业结构,以传统加工制造业为主,现在传统产业不行了,更多的人只能涌向一二线大城市去谋生、去赚钱,毕竟,大城市有现代服务业,对就业人口的容纳空间更大。

2、供地

相比于一二线城市的人多地少,广大的三四五线城市,却是人少地多。

说说我家乡的县城(姜堰,现已改为区),面积是927平方公里,常住人口79万,对比二线城市南京的鼓楼区(面积是53平方公里,常住人口130万),不比不知道,一比吓一跳,姜堰土地面积是南京鼓楼区的17倍,人口却仅是其60%——南京鼓楼区的人口密度,是我家乡县城的28倍多。

大城市的人口仍在持续增长(北京和上海的限购、限户籍除外),而土地面积却是固定的,常住人口增长,最厉害的还不是南京(最近三年,每年增长2万人左右),而杭州和成都的常住人口增长,最近三年,每年增长分别为10万人和20万人左右。

全国经济比较落后的东北和西部地区,我们不讨论了,讨论起来,结果会更吓人。仅举例山西的长治和湖南的湘潭,这两个中部省份的地级市,长治市的面积是1.39万平方公里,有两个上海市那么大,湘潭市的面积是5006平方公里,也有两个半深圳市那么大。

但是,人口呢?长治的常住人口是344万人,湘潭的人口是284万人(相比10年前,还减少了近10万人),上海和深圳的人口密度,差不多是长治和湘潭的16—20倍。

这说明了什么?

绝大多数三四线城市的房地产,是毫无价值的,更不是说小县城了,那么多的土地供给(房价不涨不供给,房价一涨必供给),相对那么少的人口,几乎是可以无限供给的——只要愿意,小县城几乎可以给每个当地居民,提供一幢楼的土地。

3、房产税

这几天的两会,房产税又提了出来,时间点差不多是2020年。

有人会说,作者你头晕了吗?房产税是以总房价为基数,大城市的房价高,被征税也多,小城市的房价低,被征税也低,明明是大城市更受伤啊!

我没有晕!说说道理。

房产税的征税多少不重要,关键是你能不能转移出去。

大城市本就人满为患,更何况,广大乡村的年轻人、三四五线中小城市的年轻人,还在一波又一波地往大城市涌。

未来大城市的房产税,是可以转移出去的,转移给租赁人群,即使是自住,只要房产税开征,大城市的房价也会配套上升的,因为,说到底,人多有需求。

而小县城呢,广大的中小城市呢,不要说这一波又盖了这么多房子,又卖了这么多房子,还要再盖更多的房子,但是,说到底,你人少啊,人又少,房子又多,你租给谁?没有租,没需求,空着还要收你房产税,不管你基数有多低,关键你转嫁不出去,你得自己承担。

说到这里,不知道大家还记得不记得,早在10年前,美国的底特律,一套房仅卖1美元,还没有人要——为什么?底特律是美国曾经的汽车之城,但是,最近10多年,汽车产业衰败了,呆在底特律,你很难找到合适的工作,人口大幅度流失,住房的需求大幅度减少了,没有住房和租房的需求,你就是白送也没人要,毕竟还要交税嘛。

哀叹,广大的“乡村中产”,包括我家乡的众多亲友,这一波楼市狂欢(小县城)对你们的致命收割,历史将证明,这是极度残忍的。


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该用户从未签到

发表于 2018-3-8 16:04:35 | 显示全部楼层
姜堰需要提高自身教育地位,积极申报苏中大学,大专。姜堰人才辈出,苏中大学的崛起,会给姜堰带来很大的吸引力。其次,积极招商引资,更多的工业企业的发展,可以吸引苏中大学的学生在姜堰这片土地生根发芽,姜堰崛起就不是梦了。+ f1 E3 c& w8 e
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该用户从未签到

发表于 2018-3-8 15:29:41 | 显示全部楼层
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  • TA的每日心情
    开心
    7 小时前
  • 签到天数: 539 天

    [LV.9]以坛为家II

    发表于 2018-3-8 15:38:58 | 显示全部楼层
    文章作者县城啥时候变成里下河的?
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    该用户从未签到

    发表于 2018-3-8 16:05:08 | 显示全部楼层
    城市的发展离不开工业的支持,人的更新。
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    该用户从未签到

    发表于 2018-3-8 17:38:59 来自手机 | 显示全部楼层
    陪谁去流浪 发表于 2018-3-8 15:389 o; u5 S" S* Q' }
    文章作者县城啥时候变成里下河的?

    # F/ a" x3 O; Z) ?: T对啊,莫名.
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    该用户从未签到

    发表于 2018-3-8 17:46:34 | 显示全部楼层
    去库存本来就是这个意思啊,库存去完了就是房产税,房叔们反正有钱,不在乎交这点税
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    该用户从未签到

    发表于 2018-3-8 17:55:08 | 显示全部楼层
    针对炒房投机可能确实对,可是时效性不对,等你说2020年,你可知道好多小孩已经经过了小学阶段,人生初级轨道已经有所变化。对于刚需来说,房价涨跌,还是收房产税,都无所谓,因为居住功能,楼主说的对于炒房的可能更实用
    4 m+ {+ }1 y: y; x/ [
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  • TA的每日心情
    开心
    2017-3-19 08:02
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    [LV.3]偶尔看看II

    发表于 2018-3-8 18:24:25 | 显示全部楼层
    只有姜堰的工业经济搞好,自然就有人口流入,房价也就有了依托
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  • TA的每日心情
    擦汗
    2017-3-20 14:15
  • 签到天数: 11 天

    [LV.3]偶尔看看II

    发表于 2018-3-8 18:29:38 | 显示全部楼层
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  • TA的每日心情
    开心
    2017-3-19 16:18
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    [LV.1]初来乍到

    发表于 2018-3-8 22:24:48 | 显示全部楼层
    年年有人炒房,有人说房价要跌,可二十多年了,房价依然坚挺。不指望了》》》》
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    该用户从未签到

    发表于 2018-3-8 22:48:18 | 显示全部楼层
    姜堰算里下河地区
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  • TA的每日心情
    开心
    12 小时前
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    [LV.7]常住居民III

    发表于 2018-3-9 00:25:03 | 显示全部楼层
    合法的抢钱
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  • TA的每日心情
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    2017-6-11 13:15
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    [LV.1]初来乍到

    发表于 2018-3-9 00:36:09 | 显示全部楼层
    怎么变成里下河了?姜堰叫小县城的话,我估计全国百分之九十都是小小县城和大乡镇了
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    该用户从未签到

    发表于 2018-3-9 08:56:59 | 显示全部楼层
    陪谁去流浪 发表于 2018-3-8 15:384 D) ^9 I& {" T
    文章作者县城啥时候变成里下河的?

    7 T4 C* r1 o% U8 h. C, B姜堰一般是以新通扬运河为界,以南是上河地区,属于长江水系;以北,就是里下河地区,属于淮河水系,算上海水,三水汇聚,俗称三水
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