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发表于 2019-8-14 10:57:10
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来自 江苏泰州
房地产市场的助推剂-储蓄、收入与杠杆
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中国人爱存钱，我国居民部门历来高储蓄，而高额的储蓄不仅为开发商提供了廉价充沛的资金，也为购房者提供了充足的购房弹药。
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( S8 g# I- ^9 \4 w* k1998年我国居民人民币存款5.34万亿，城市居民人均储蓄1.3万元，一个双职工家庭平均储蓄2.6万元。粗略估算，1998年我国商品房价格不到2000元，购买80㎡的商品房需要16万，如果首付按照20%-30%计算，则需要3.2-4.8万元的首付款，彼时城市居民家庭储蓄平均2.6万元。
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此外，1998年我国城镇居民人均收入5400多，按双职工家庭计算，家庭年均入11000元，储蓄率按20%考虑，每年可增加储蓄2200元多。所以不管是从首付还是贷款利息偿还角度看，城市双职工家庭是有能力负担购房的。# U. f+ J4 x8 A _
$ _ q% {' j1 A- i5 ?( a" e给我一根杠杆，再给我摆放个支点，我能撬动地球。足见杠杆的威力。$ X1 \# [( m. i7 E F# R6 \! N/ d
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事实上，购房的过程就是购房者用存款与债务（银行贷款）购买房产的过程，表现就是银行贷款的绝对数量增多，以及居民存款的相对数量减少。( s, H5 v n- e, F/ `' Q8 y+ u
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在买房的时候，首付+按揭贷款的购房模式其实就是购房者利用杠杆的典型例子。总价一定，首付比例越低购房所加杠杆越大，首付比例越高购房所加杠杆越小。- ^9 B8 o# U+ c5 k2 X- J
7 c9 `, o& o' O0 D4 Q举个例子，一套商品房500万，首付30%与首付50%二者之间差了100万，前者后者分别用150万与250万撬动500万的房子，前者需要贷款350万，后者需要贷款250万。所以，一方面首付+按揭贷款的购房模式极大的提高了居民购房能力，把居民购房的潜在需求转化成有效需求；另一方面带来了居民杠杆率的宏观抬升。
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2008年后居民杠杆率迅速抬升，持续至今，也正是从那个时候起，广大群众才逐步认识到房产是财富的锚地，为此前仆后继，居民杠杆率越加越高，房价也越来越高。. R* }9 ?$ y6 [ w0 U; C6 B- T s/ X
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综上，在过去的20多年里，站在1998年这个时间点上，政策以及货币的供给，购买力的加持，都在预示着我国房价有一个美好的未来。那么，站在2019年这个时间点上，我国房市的未来还会如此美好吗？
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发表于 2019-8-12 09:34:18
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