三四线小城的房子值得买吗？

三水小鹰

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个人观点：三四线的小城，如果是刚需或改善性需求，该买还是要买，毕竟是满足对美好生活的向往。但如果是投资性购房，三四线的城市，特别是人口净流出的小城，就没这个必要了。

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人口的流向，就是未来房价的方向！

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我的逻辑就是房地产长期看人口，人口持续流入和集中的这类城市的不动产，一定会有升值潜力。

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1 ?  S( J/ `" d1 c1 Z6 a0 s; z有些人的回复很情绪化，也许这就是论坛的特征。本来想改了标题，本意是小城市的房子值得投资吗？本贴的立意是讨论房地产的投资，而非刚需购房，但标题改不了了，只能作罢。对个人来讲，除了刚需类及改善性购房外的房屋买卖就是一种投资行为。

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作为一个房地产行业的从业者，每个项目都是一个重大项目投资，必须要进行论证、分析、决策、执行，所以对地产市场要有一个清晰的判断，不可能盲目的进行投资决策，每项决策背后就会有一个逻辑框架，而不是只是情绪的渲泄。借这个贴子，梳理一下中国房地产的历史脉络和基本逻辑。每个人都可以有自己的判断，所以可以讨论，但不接受无理取闹和情绪渲泄。

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1997年，在我国掀起惊涛骇浪的房地产市场之种种得从这年说起。
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1997年第4季度，受东南亚金融危机的影响，我国经济刚刚从高通胀中走出，又面临大幅下行的重大风险。

& r: P# ], E: h" \为了拉动经济增长，我国不得不转向刺激国内需求，政府决定把房地产行业作为我国经济发展新的增长点。

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1998年7月，国务院颁布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号)，俗称23号文，其中明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，“扩大个人住房贷款的发放范围，所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款。

23号文，是我国住房制度改革的里程碑

* [9 s/ d' v7 m+ M这样，在我国实行了近四十年的住房实物分配制度逐步退出历史舞台。

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刘进52 发表于 2019-8-12 18:26
如果是投资性购房，三四线的城市，特别是人口净流出的小城，就没这个必要了。

( L) |, `0 A) N6 a这话有点眼孰

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房地产市场的催化剂-货币
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7 i! o4 m# \) ?4 j0 p我国于2001年12月11日，正式加入世界贸易组织，即WTO。简单地说，我国可以依托WTO平台和很多国家做买卖，利用成本相对优势我们的一些商品可以进入很多国家，出口创汇；同时出台各种优惠政策吸引外国资本，招商引资。所以，加入WTO最直接的影响就是进入我国的钱多了。

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总而言之，随后我国经常性项目和资本性项目出现顺差，并逐年攀升，我国国内的人民币也越来越多。随着双顺差的持续发展，进入我国的外汇越来越多，外汇占款在人民币的发行过程中比例越来越大，我们的基础货币越来越多。
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通胀猛于虎，政府心里很清楚。
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  X: @4 L9 z" u1 z7 v这么多钱到哪里，哪里就是汪洋大海，不能乱窜，得给它们找个地，而这个地就是我们的支柱产业—房地产，也被称为蓄水池。房地产牵一发动全身，正是发动经济的引擎，而且也给地方政府带来巨量的卖地收入，各级政府看着脚下的土地很开心，土地财政也正是在那个时候成为地方政府的摇钱树，城市面貌换新颜。

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房地产市场的助推剂-储蓄、收入与杠杆


中国人爱存钱，我国居民部门历来高储蓄，而高额的储蓄不仅为开发商提供了廉价充沛的资金，也为购房者提供了充足的购房弹药。
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- V6 W# `5 @* n1998年我国居民人民币存款5.34万亿，城市居民人均储蓄1.3万元，一个双职工家庭平均储蓄2.6万元。粗略估算，1998年我国商品房价格不到2000元，购买80㎡的商品房需要16万，如果首付按照20%-30%计算，则需要3.2-4.8万元的首付款，彼时城市居民家庭储蓄平均2.6万元。

此外，1998年我国城镇居民人均收入5400多，按双职工家庭计算，家庭年均入11000元，储蓄率按20%考虑，每年可增加储蓄2200元多。所以不管是从首付还是贷款利息偿还角度看，城市双职工家庭是有能力负担购房的。

# }# R! K; c2 Y2 w给我一根杠杆，再给我摆放个支点，我能撬动地球。足见杠杆的威力。
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事实上，购房的过程就是购房者用存款与债务（银行贷款）购买房产的过程，表现就是银行贷款的绝对数量增多，以及居民存款的相对数量减少。
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在买房的时候，首付+按揭贷款的购房模式其实就是购房者利用杠杆的典型例子。总价一定，首付比例越低购房所加杠杆越大，首付比例越高购房所加杠杆越小。

举个例子，一套商品房500万，首付30%与首付50%二者之间差了100万，前者后者分别用150万与250万撬动500万的房子，前者需要贷款350万，后者需要贷款250万。所以，一方面首付+按揭贷款的购房模式极大的提高了居民购房能力，把居民购房的潜在需求转化成有效需求；另一方面带来了居民杠杆率的宏观抬升。

2008年后居民杠杆率迅速抬升，持续至今，也正是从那个时候起，广大群众才逐步认识到房产是财富的锚地，为此前仆后继，居民杠杆率越加越高，房价也越来越高。
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综上，在过去的20多年里，站在1998年这个时间点上，政策以及货币的供给，购买力的加持，都在预示着我国房价有一个美好的未来。那么，站在2019年这个时间点上，我国房市的未来还会如此美好吗？

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在持续的楼市调控影响下，全国楼市继续降温

, ~8 t$ H7 Z7 O! W  e0 N国家统计局今日发布的最新数据显示，1-7月份，房地产开发投资、新开工面积、房企到位资金等多指标增速持续回落，房企购地面积降幅继续扩大。其中，房地产开发投资和房企到位资金增速在连续3个月回落后，创出年内新低；销售面积增速已经连续7个月为负。