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随着客运业务整体搬迁至火车站综合枢纽，海姜快速路北侧的老汽车站，如今只剩下少量班次从小门脸配客运营。地块为L型建筑，西侧、南侧是原有站房楼宇，围合中间一片面积很大的原大巴停车广场；地块南侧还有高压走廊，下方附带一片大型空地停车场。 周边城南片区居住人口密集，沿街餐饮已经自发形成一定人气，但整块地块的潜力还没有充分释放。结合当前财政现实、片区需求，梳理三套发展设想，供大家一起探讨交流。 方案一：整体拆除重建 将全部建筑拆除，土地收储变更为商住用地对外出让。政府完成土地收储拆迁，土地性质调整为商业/商住用地。南侧高压线走廊保持开放公共空间，不能盖楼房，作为城市休闲广场。 子模式A：纯商业+高层写字楼 1. 原有站房全部推倒，地下开挖两层：一层大型地下车库，一层配套仓储、设备用房，解决整个综合体停车备货需求。 2. 地上1‑4层为大型城市商业MALL：可以引入仓储会员店、大型超市、餐饮、影院、亲子体验、家居集合店，面向整个城南片区。 3. MALL上部建设两栋高层写字楼，做商务办公、企业总部、培训机构；配套少量精品酒店。 4. 南侧高压线范围，打造城市休闲广场，设置绿化、步道、露天活动场地，不建设任何房屋。 设想优势：打造城南片区的商业地标；海姜快速路车流带来展示面；完全补齐城南大型商业、办公配套；土地价值拉满。 现实硬伤：投入资金极其巨大，开发风险最高。姜堰本地写字楼市场需求偏弱；县城纯商业综合体回本周期极长，开发商意愿很低；拆迁收储成本高，需要强大招商能力，现阶段实现概率很低。 子模式B：底部大商业，上部配建商品住宅 1. 地下两层车库；地上1‑4层整体做集中商业综合体，包含仓储式大卖场、零售、餐饮娱乐。 2. 商业上部，北侧、西侧（远离高压线区域）建设高层商品住宅，用住宅销售的利润，平衡底下商业的巨额建设与自持成本。 3. 南侧高压区域依旧作为城市公共休闲广场。 优势：住宅销售可以覆盖大部分投资；底下商业服务城南居民；地块综合收益最好，对城市界面提升最强。 劣势：需要高额拆迁收储资金；商业后期招商运营考验很大。 子模式C：极简版，仅2‑3层仓储式大型卖场，不再建设高层 全部拆除之后，不做写字楼、不做住宅，只建设2‑3层单层大空间仓储式会员超市/大型家居卖场。大面积停车场布置在地面+地下，南侧高压带保留广场公园。 优势：建筑成本相比综合体低很多；大层高适合山姆、仓储折扣店这类业态；周边居民消费需求实实在在。 劣势：土地价值没有充分发挥；单纯大卖场税收、土地产出偏低；山姆这一类的仓储落地姜堰几乎没有可能。 方案二：就地存量改造更新 不拆除原有建筑，只做内部局部翻新改造，不大拆大建，保留东南角少量班车配客功能，盘活现有存量资产，打造城南邻里活力枢纽。 1、L型站房楼宇（西侧+南侧） 利用L型围合的建筑优势，打造社区型商业。南侧临街位置，可以引入盒马超合算、奥乐齐这类小型社区生鲜折扣商超，服务周边成片居民；周边配套家常菜馆、小吃茶饮。二三层保留目前已经落地的宴会、酒店业态；同时可以开辟一块空间，建设外卖骑手集散驿站，设置取餐档口、充电休息区，剩余空间可布置零食折扣、本地农特产品展销。建筑内侧面向中心广场，承接广场带来的家庭客流，形成消费闭环。 2、中部围合大巴广场 广场全部使用可移动、模块化设施，不修建永久建筑物，实行分时段复合利用： 子模式A：收费公共停车场，供给商超、宴会、周边居民使用，配建充电桩，保留少量旅游大巴、班车停靠位； 子模式B：做大型户外亲子乐园，布置无动力游乐设施、轻动力游乐设备；夏季可以搭建充气式水上乐园，到秋冬直接收纳拆除，场地回归停车、市集功能；晚间清空部分车位，开展后备箱夜市、农产品展销、节庆庙会活动。 L型建筑的北侧与西侧面向广场打通，形成互动。 3、南侧高压线下方停车场 严格遵守电力安全规定，不建房屋。一半用作机动车停车场，补足整体车位缺口；另一半建设露天篮球场、轮滑运动场地，服务周边居民健身。 优势：整体投入可控，建设周期短，不用大规模拆迁；兼顾商业消费、亲子遛娃、夜市休闲、停车便民多重需求；楼宇租金、停车、场地经营多重收益，不完全依赖政府财政补贴。 劣势：受老建筑格局限制，商业定位偏向市井社区，无法做高端商业；广场为露天场地，雨雪天气游乐、夜市会受影响。 方案三：维持现状，渐进微更新 维持现有产权和经营现状，宴会商铺继续出租，小门脸继续保留班车配客。中间大巴广场固化为收费停车场，仅偶尔临时承接大型活动；南侧高压线地块保持普通停车场，仅做划线、绿化、基础设施修补。不做大规模业态升级，等待未来城市规划时机成熟，再考虑后续开发。 优势：几乎无大额投入。 劣势：地块巨大潜力被浪费，城市界面一般。 个人小结 展望未来，个人最希望能够实现的当然是方案一中子模式A：纯商业+高层写字楼，作为通过快速路进去姜堰城区的要冲，该方案是最靓丽的。但是，综合当下各级政府的财政条件、现有已经成型的业态、城南老百姓的实际需求来看，方案二就地改造，是当下最务实可行的路径。当然，也可以什么都不做。欢迎各位网友一起讨论补充。
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发表于 2026-8-24 10:49:01
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